같은 아파트도 ㎡당 가격이 다른 이유: 전용면적·공급면적을 섞어 계산하면?

‘면적’이라고만 적힌 숫자는 바로 분모로 쓰지 않습니다

주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항은 공동주택의 입주자모집공고에서 면적을 주거전용면적으로 표시하고 공용면적을 별도 표시할 수 있도록 정합니다. 경기도 경기건축포털의 용어 안내도 전용·공급·계약면적을 구분합니다. 실제 자료에서 어느 열의 면적인지 확인하는 것이 먼저입니다.

이 글은 아파트 등 공동주택의 자료 비교를 다룹니다. 오피스텔·상가의 분양면적이나 단독주택의 연면적을 아파트 공급면적과 같은 개념으로 자동 치환하지 않습니다. 발코니 확장·서비스면적·대지권도 별도 항목을 확인하고 임의로 전용면적에 더하지 마세요.

가상 계산: 6억7,200만원은 그대로인데 단가는 달라집니다

공급면적 기준 단가는 전용면적 기준보다 25% 작습니다: (8,000,000 − 6,000,000) ÷ 8,000,000 = 25%. 그러나 가격은 한 번도 바뀌지 않았습니다. 이 차이를 ‘매매가 25% 할인’이나 ‘집값 25% 하락’이라고 부르면 안 됩니다.

가격을 만원으로 가져왔다면 67,200만원 ÷ 84㎡ = 800만원/㎡입니다. 이를 800원/㎡로 적지 마세요. 계산표에는 원가격과 원면적을 보존하고, 단위 변환과 반올림은 별도 열에서 처리합니다. 이 글은 평 단위로 환산하지 않고 ㎡ 기준으로 계산합니다.

서로 다른 면적으로 계산하면 비교 순서도 뒤집힙니다

A의 공급면적 기준 600만원/㎡와 B의 전용면적 기준 700만원/㎡를 섞으면 A가 더 낮아 보입니다. 둘 다 전용면적으로 맞추면 A는 800만원/㎡, B는 700만원/㎡로 숫자의 순서가 달라집니다. 비교 오류는 가격이 아니라 분모에서 생겼습니다.

다만 같은 면적 기준으로 고쳤다고 B가 더 좋은 매수 대상이라는 뜻은 아닙니다. 입지·층·향·연식·상태·거래시점과 거래 범위가 다르면 가격 차이가 날 수 있습니다. 작은 면적과 큰 면적의 총액을 단순 비례로 확대해 해당 주택의 시세로 쓰지도 않습니다.

가격 비교표는 원자료·계산·판단을 나눠 만듭니다

1. 가격 성격 맞추기: 실거래 매매가격, 현재 호가, 분양가격과 옵션 포함 가격, 보증금을 섞지 않습니다. 무엇을 비교하는지 먼저 적습니다.
2. 자료 기준 기록: 자료 출처·조회일·계약기간·주택 유형과 거래 상태를 남깁니다. 해제·변경 자료를 확인하고 가격 비교 후보를 구분합니다.
3. 면적 열 확인: 원문에 표시된 면적 이름·㎡ 수치·대상 세대 또는 타입을 기록합니다. ‘84형’이라는 이름을 정확한 면적 84.0000㎡로 자동 바꾸지 않습니다.
4. 같은 분모로 계산: 모든 후보의 면적 기준과 가격 단위를 맞춥니다. 분모가 없거나 종류를 모르면 그 행은 단가 비교를 보류합니다.
5. 원값 보존: 계산 전 반올림하지 않고 원가격·원면적을 보관합니다. 표시 단가에만 합의한 자릿수를 적용하고 원자료를 덮어쓰지 않습니다.
6. 해석 분리: 면적당 숫자 비교와 물건의 적정가격·대출·권리 판단을 구분합니다. 단가 한 개를 안전한 계약의 증거로 쓰지 않습니다.

다음 상황에서는 계산을 멈추고 원문을 확인하세요

• 어떤 물건은 전용면적, 다른 물건은 공급면적만 확인된다.
• ‘평당가’라고만 적혀 있고 면적 기준과 변환 방식이 없다.
• 계약면적·연면적·대지면적을 전용면적 열에 넣으려 한다.
• 가격이 만원 단위인지 원 단위인지 확인하지 못했다.
• 분양가격에 옵션·부가 비용이 포함됐는지 후보마다 다르다.
• 단가가 낮다는 이유만으로 담보 여력이나 보증금 안전성을 확정하려 한다.
• 몇 건의 비교 계산을 실제 지역 평균·상승률 또는 공식 통계처럼 공개하려 한다.

국토교통부 실거래가 공개시스템은 자료가 제공 시점에 따라 변경·해제될 수 있으며 참고용임을 안내합니다. 외부에 시장 통계를 발표하려면 해당 공식 통계의 집계 기준을 확인해야 합니다. 본문 가상 계산은 실제 지역의 가격·평균·증감률을 제시하지 않습니다.

자주 묻는 질문

전용면적 기준과 공급면적 기준 중 어느 단가가 맞나요?

어떤 면적을 분모로 삼았는지 표시하고 비교 대상 모두에 같은 기준을 적용해야 합니다. 분모가 다른 단가를 직접 비교하면 안 되며, 어느 기준이든 단가만으로 적정가격을 확정할 수는 없습니다.

같은 가격인데 단가가 낮아졌다면 집값이 내린 건가요?

면적의 종류나 단위가 바뀌었는지 먼저 확인하세요. 가격을 그대로 두고 더 큰 면적으로 나누기만 해도 단가는 낮아집니다. 이는 실제 매매가격 하락을 뜻하지 않습니다.

84형이면 항상 84㎡로 계산해도 되나요?

타입 이름 대신 원문에 기재된 정확한 면적 수치를 확인해야 합니다. 면적 종류와 대상 세대가 확인되지 않으면 임의의 분모를 넣지 말고 비교를 보류하세요.

공식 근거와 적용 한계

2026년 10월 30일 기준 시행 조문과 공식 안내를 확인했습니다. 법령은 공동주택 모집공고의 면적 표시를 확인하는 근거이며 개별 매물의 실제 면적을 보증하는 자료는 아닙니다. 경기건축포털의 설명은 용어 구분에 참고하고, 현행 조문은 국가법령정보센터에서 별도로 확인했습니다.

• 주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항 — 면적 표시
• 경기도 경기건축포털 — 전용·공급·계약면적 용어
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 자료제공 유의사항

아파트 등 공동주택의 가격 비교표 점검을 위한 일반 정보입니다. 면적 측량·등기 정정·법적 면적 확정·감정평가·가격 예측을 대신하지 않습니다. 실제 매물의 계약서·공고·공적 자료 사이에 차이가 있으면 그 차이를 먼저 확인하세요. 실제 거래 데이터를 수집하거나 재배포하지 않았습니다.