CHECKTEAM 경매 GUIDE
부동산 경매 시뮬레이션 가이드
경매 시뮬레이션은 낙찰가만 예상하는 계산이 아닙니다. 매각물건명세서와 등기, 현황조사 자료를 연결해 인수할 권리와 배당 가능성을 조건별로 검토해야 합니다.
핵심 답변: 사건 기본정보와 최신 등기, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 함께 확인하세요. 말소기준권리와 각 권리의 접수·대항 시점을 배열한 뒤 낙찰가별 배당과 인수 부담을 따로 계산해야 합니다.
네 문서를 같은 기준일로 봅니다
- 법원경매정보의 사건내역과 기일
- 최신 등기사항증명서의 권리 순서
- 매각물건명세서의 인수 가능 권리와 특별매각조건
- 현황조사서·감정평가서의 점유, 임대차, 물건 상태
문서 작성일 이후 권리나 점유가 달라질 수 있으므로 현황과 기준일을 확인합니다.
권리를 시간표로 배열합니다
근저당권, 압류, 가압류, 전세권과 임차인의 점유·전입·확정일자, 배당요구 여부를 시간 순서로 정리합니다. 말소되는 권리와 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 권리를 구분하고 불확실한 항목은 낙찰비용에 포함해 보수적으로 봅니다.
낙찰가별 배당을 비교합니다
| 시나리오 | 확인 내용 |
|---|---|
| 낮은 낙찰가 | 선순위 채권만으로 매각대금이 소진되는지 |
| 기준 낙찰가 | 세금·집행비용과 각 채권의 예상 배당액 |
| 높은 낙찰가 | 후순위 채권과 소유자 잉여 가능성 |
낙찰대금 밖의 비용도 계산합니다
취득세와 등기비용, 명도·수선·체납관리비 검토, 대출이자와 공실기간을 포함합니다. 입찰 전에는 보증금, 잔금기한, 농지취득자격증명 등 물건별 조건을 법원 공고에서 다시 확인하세요.