CHECKTEAM 전세계약 GUIDE
압류·가압류 있는 집, 전세계약해도 될까?
등기부 갑구에 압류나 가압류가 보인다면 집값에서 표시 금액만 빼서 안전 여부를 계산해서는 안 됩니다. 계약금·잔금 지급을 멈추고 권리의 원인과 말소, 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
압류와 가압류는 모두 ‘멈춤 신호’입니다
| 등기 | 뜻 | 임차인이 확인할 점 |
|---|---|---|
| 압류 | 국가·지자체 또는 채권자가 강제집행을 위해 재산의 처분을 제한한 상태 | 권리자, 접수일, 원인과 해제·말소에 필요한 절차를 확인합니다. |
| 가압류 | 금전채권의 장래 집행을 보전하기 위해 재산을 미리 묶어 두는 보전처분 | 본안 확정 전이라도 경매·집행 위험을 전제로 보고 청구금액과 말소 가능성을 확인합니다. |
| 말소 | 원인 해소 후 등기기록에서 해당 권리가 삭제된 상태 | 말소 약속이나 접수증이 아니라 말소 반영 후 발급한 최신 등기로 확인합니다. |
가압류는 소유권을 곧바로 이전시키는 등기는 아니지만, 집주인의 채무 문제가 이미 등기부에 드러난 것입니다. 임차인의 전입신고·확정일자보다 먼저 접수된 권리라면 경매 시 순위에도 영향을 줄 수 있습니다.
계약 진행 여부는 이렇게 나눕니다
| 상태 | 판단 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 압류·가압류가 현재 남아 있음 | 지급 중단 | 계약금·잔금을 보내지 말고 권리자와 말소 조건을 확인합니다. |
| 임대인이 잔금으로 말소하겠다고 구두 약속 | 증빙 부족 | 말소에 필요한 금액, 동시이행 절차, 실패 시 계약 해제·전액 반환 조건을 문서화합니다. |
| 말소 접수증만 제시 | 재확인 | 등기 완료 여부와 새 접수 사건을 최신 등기로 다시 확인합니다. |
| 말소 완료·보증 사전 확인·잔금 직전 등기 이상 없음 | 조건부 진행 검토 | 계약서, 소유자, 선순위 권리와 보증기관의 최신 요건을 종합 확인합니다. |
계약 전 6단계로 확인합니다
- 최신 등기 발급: 중개사가 보여준 사본에 의존하지 말고 계약 직전에 직접 발급해 갑구·을구와 접수일을 확인합니다.
- 권리 내용 기록: 등기목적, 접수번호, 권리자, 청구금액 또는 원인을 표로 옮겨 누락을 막습니다.
- 말소 재원 확인: 집주인이 자기자금으로 해소하는지, 임차인의 계약금·잔금에 의존하는지 구분합니다. 임차보증금으로 먼저 채무를 막는 구조는 회수 위험이 큽니다.
- 보증기관 사전 확인: HUG·HF 등 이용하려는 상품의 현재 요건, 신청기한과 권리침해 제한을 직접 확인합니다.
- 특약과 지급 절차 설계: 말소 완료를 지급의 선행조건으로 두고, 불이행 시 계약 해제와 지급금 전액 반환 시한을 명확히 적습니다.
- 잔금 직전 재발급: 기존 권리의 말소와 새 압류·근저당권 접수 여부를 다시 확인한 후 전입신고·확정일자로 이어갑니다.
가상 사례: 표시 금액만 빼면 왜 위험할까?
- 임차인이 ‘4억원에서 가압류 청구금액을 빼도 2억원이 남는다’고 계산해 계약하는 것은 안전 판단이 아닙니다.
- 등기만으로 실제 확정채무, 조세채권, 다른 집행권리, 경매비용과 실제 낙찰가를 모두 알 수 없기 때문입니다.
- HUG 반환보증은 보증발급일 기준 소유권 권리침해가 없어야 하므로 가압류가 남아 있으면 가입에도 문제가 됩니다.
- 따라서 집주인이 먼저 가압류를 해소하고, 임차인이 말소 완료 등기와 보증 가능 여부를 확인한 뒤 계약 진행을 다시 판단합니다.
특약에는 최소한 이 항목을 넣습니다
아래 내용은 계약 상황에 맞춰 공인중개사·법률 전문가와 조정할 항목이지, 그대로 복사하면 모든 위험이 사라지는 표준 문구가 아닙니다.
- 대상 권리: 등기목적, 접수번호, 권리자와 접수일을 특정합니다.
- 완료 기한: ‘잔금일 전’보다 날짜와 시각을 명확히 정합니다.
- 확인 자료: 말소 접수증이 아니라 말소가 반영된 최신 등기사항증명서로 정합니다.
- 지급 조건: 말소 확인 전에는 계약금 추가 지급과 잔금 지급 의무가 없음을 정합니다.
- 불이행 효과: 임차인의 계약 해제권, 이미 지급한 금액의 반환기한과 손해배상 범위를 정합니다.
- 신규 권리 제한: 계약일부터 잔금·전입일까지 새 담보권·압류·가압류 등을 발생시키지 않을 의무를 둡니다.
압류·가압류 주택 최종 체크리스트
- 계약 직전 직접 발급한 최신 등기에서 갑구와 을구를 모두 확인했다.
- 압류·가압류의 권리자, 접수번호, 접수일과 원인을 기록했다.
- 표시 금액만으로 보증금 회수 가능액을 단정하지 않았다.
- 말소에 임차인의 계약금이나 잔금이 선투입되는 구조인지 확인했다.
- 이용하려는 반환보증 기관에 현재 가입 가능 여부를 확인했다.
- 말소 완료를 지급 선행조건으로 계약서에 명시했다.
- 불이행 시 계약 해제와 지급금 전액 반환 조건을 명시했다.
- 말소 접수증이 아니라 말소 완료 등기를 확인했다.
- 잔금 직전 등기를 다시 발급해 신규 권리 접수를 확인했다.
- 전입신고·주택 인도·확정일자를 지체 없이 갖출 일정을 세웠다.
자주 묻는 질문
등기부에 가압류가 있으면 전세계약을 해도 되나요?
가압류가 남은 상태에서는 계약금이나 잔금을 지급하지 말고 원인·청구금액·말소 가능성과 보증기관의 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다. HUG 반환보증은 보증발급일 기준 소유권 권리침해가 없어야 한다고 안내합니다.
말소 조건을 특약에 쓰면 안전한가요?
특약은 임대인의 의무와 위반 시 효과를 정하는 자료이지만 실제 말소를 대신하지 않습니다. 말소등기가 완료된 최신 등기사항증명서를 확인한 뒤 계약금·잔금 지급 여부를 결정해야 합니다.
압류 금액보다 집값이 크면 괜찮은가요?
등기부에 표시된 정보만으로 실제 채무액, 다른 조세채권, 집행비용과 경매 처분가를 모두 확정할 수 없습니다. 단순히 집값에서 표시 금액을 빼는 계산만으로 보증금 회수 가능성을 판단하면 안 됩니다.
적용 한계와 공식 근거
이 글은 2026년 10월 19일 기준 일반적인 주택 전세계약을 전제로 합니다. 압류·가압류의 원인, 접수 순서, 집행 진행 단계, 조세채권, 주택유형, 선순위 임차인, 신탁·공동소유 여부와 보증상품에 따라 결과가 달라집니다. 말소등기를 확인했더라도 보증가입이나 보증금 전액 회수가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
계약 이후의 변동도 계속 확인하세요
압류·가압류 외 선순위 권리 판단은 부동산 권리분석 가이드, 잔금 전 확인은 전세계약 잔금일 체크리스트를 함께 보세요. 계약 후에는 체크팀 등기변경 알림 서비스로 소유권·근저당권·압류 등 변동을 확인할 수 있습니다.