CHECKTEAM 거래·변동 GUIDE
전세계약을 갱신해 보증금이 늘었다면, 확정일자도 증액분 기준으로 다시 확인하세요
기간만 연장하는 갱신과 보증금을 올리는 갱신은 확인할 내용이 다릅니다. 특히 계약 사이에 근저당권·압류 같은 권리가 생겼다면 기존 보증금과 증액분의 순위가 달라질 수 있습니다.
기간만 연장한 계약과 보증금 증액 계약을 구분합니다
| 갱신 유형 | 핵심 판단 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 기간만 연장 | 당사자·목적물·보증금이 같고 실질적으로 동일한 임대차라면 기존 대항력과 우선변제권의 유지 여부를 확인 | 최초 계약서와 확정일자, 갱신계약서, 점유·주민등록 유지 자료 |
| 보증금 증액 | 기존 보증금과 늘어난 금액의 권리 취득 시점을 분리해 판단 | 최초 계약서, 증액 계약서와 새 확정일자, 증액금 지급 증빙 |
| 보증금 감액 | 변경된 반환채무와 계약 내용이 명확한지 확인 | 감액 합의서, 반환 영수증, 현재 계약 조건 |
| 임대인·목적물 변경 | 단순 기간 갱신으로 단정하지 않고 계약 승계와 권리관계를 별도 검토 | 최신 등기, 승계 합의, 새 계약 당사자의 권한 |
대법원은 기간만 달라지고 당사자·목적물·보증금이 실질적으로 동일한 갱신계약에서 최초 계약에 따른 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있다고 판단한 바 있습니다. 다만 이 결론을 임대인·목적물·보증금이 달라진 계약에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
순위는 세 날짜를 한 줄에 놓고 비교합니다
- 최초 계약: 주택 인도, 전입신고, 최초 확정일자를 갖춘 시점을 기록합니다.
- 계약 사이의 변동: 최신 등기에서 근저당권·전세권·압류·가압류·소유권 변경의 접수일과 순위를 확인합니다.
- 갱신 계약: 증액 합의일, 새 확정일자, 증액금 지급일을 각각 적습니다.
- 금액을 분리: 최초 보증금과 증액분을 나누어 각 금액보다 앞선 권리를 표시합니다.
- 회수 가능성 재계산: 최신 주택가치에서 선순위 권리와 다른 선순위 보증금을 보수적으로 반영합니다.
갱신계약서에는 ‘얼마가 늘었는지’가 보여야 합니다
| 기재 항목 | 확인 기준 |
|---|---|
| 원계약 특정 | 최초 계약일, 목적물 주소, 당사자를 적어 어떤 계약의 갱신인지 연결 |
| 보증금 변화 | 기존 보증금, 증액분, 갱신 후 총보증금을 각각 표시 |
| 지급 조건 | 증액금 지급일·계좌·수령인과 조건을 명확히 기록 |
| 계약 기간 | 갱신된 시작일과 종료일을 적고 갱신 방식 확인 |
| 나머지 조항 | 원계약의 어떤 조항이 유지되고 무엇이 변경되는지 구분 |
| 당사자 확인 | 최신 등기상 소유자와 계약 상대방, 대리권·공동소유자 동의 확인 |
갱신계약서만 남기고 최초 계약서를 버리지 마세요. 최초 확정일자와 기존 보증금의 권리 취득 시점을 보여 주는 원계약서, 갱신계약서, 확정일자 부여 자료, 송금증을 한 묶음으로 보관하는 것이 좋습니다.
가상 사례: 갱신 사이에 근저당권이 생겼다면
임차인 M은 2024년 보증금 2억원으로 입주해 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 2025년 등기에는 새 근저당권이 설정됐고, 2026년 10월 계약을 갱신하면서 보증금을 2천만원 올리기로 했습니다.
| 구간 | 금액·권리 | 확인할 판단 |
|---|---|---|
| 2024년 최초 계약 | 기존 보증금 2억원 | 최초 대항요건과 확정일자, 그보다 앞선 선순위 권리 확인 |
| 2025년 변동 | 새 근저당권 | 접수일·채권최고액·공동담보 여부와 기존 보증금 이후 순위인지 확인 |
| 2026년 갱신 | 증액분 2천만원 | 갱신계약서에 증액분을 구분하고 새 확정일자를 갖춘 뒤 중간 근저당권과 순위 비교 |
M은 갱신 후 총보증금 2억2천만원 전체가 2024년 순위로 보호된다고 가정하지 않습니다. 증액금을 지급하기 전에 최신 등기와 주택가치를 다시 확인하고, 중간에 설정된 근저당권을 반영해 증액분의 회수 가능성과 반환보증 변경 절차를 별도로 검토합니다.
보증금 증액 전 실행 체크리스트
- 최초 계약서와 확정일자 부여 자료를 보관하고 있다
- 실제 점유와 주민등록을 중간에 상실하지 않았는지 확인했다
- 갱신 직전 최신 등기사항증명서를 다시 발급했다
- 소유자·공동소유자·대리인의 계약 권한을 확인했다
- 원계약일, 기존 보증금, 증액분, 갱신 후 총액을 계약서에 나눠 적었다
- 증액 계약서에 새 확정일자를 갖출 계획을 세웠다
- 증액금 지급 전 중간 담보권과 압류·소유권 변동을 확인했다
- 다가구주택이면 다른 세대의 선순위 보증금 변동도 확인했다
- 전세대출·반환보증 기관에 갱신과 증액 사실을 알리고 변경 심사를 확인했다
- 원계약서, 갱신계약서, 확정일자 자료와 송금증을 함께 보관한다
자주 묻는 질문
기간만 연장하고 보증금이 같아도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
당사자·목적물·보증금이 같고 기간만 연장된 갱신이라면 기존 계약의 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있습니다. 다만 기존 계약서와 확정일자 자료를 보관하고 실제 점유와 주민등록을 유지했는지 확인해야 합니다.
보증금을 올리면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
증액된 보증금의 우선변제 순위를 확보하려면 증액 내용이 적힌 갱신계약서에 새 확정일자를 갖추는 것이 필요합니다. 기존 보증금과 증액분은 각각의 요건을 갖춘 시점을 나눠 확인하세요.
갱신 사이에 근저당권이 설정됐다면 어떻게 보나요?
최초 확정일자, 중간 권리의 설정일, 증액 계약의 확정일자를 순서대로 비교합니다. 증액분은 중간 담보권보다 후순위가 될 수 있으므로 증액금 지급 전 최신 등기와 회수 가능성을 다시 검토해야 합니다.
적용 한계와 공식 근거
이 글은 동일한 주택의 일반적인 갱신계약을 전제로 한 판단 가이드입니다. 임대인 변경, 공동소유·대리계약, 목적물 변경, 전출·점유 중단, 신탁부동산, 경·공매 개시, 보증금 감액·상계, 법인 임차인, 계약갱신요구권 행사 여부가 얽히면 결론이 달라질 수 있습니다. 확정일자는 보증금 전액 회수나 반환보증 가입을 보장하지 않으며, 실제 순위와 배당은 개별 사실관계와 증빙을 기준으로 판단됩니다.
증액하기 전, 현재 권리관계를 다시 계산하세요
확정일자와 전세권 설정등기의 차이를 확인하고, 근저당권 채권최고액 계산법으로 선순위 부담을 다시 계산하세요. 체크팀 부동산 권리분석 서비스에서는 최신 등기와 시세를 함께 확인할 수 있습니다.