CHECKTEAM 전세계약 GUIDE
전세계약 전, 집뿐 아니라 임대인과 미납세금도 확인하세요
등기사항증명서는 소유권과 근저당권 등을 보여주지만 임대인의 보증사고 이력이나 모든 미납세금을 대신 보여주지는 않습니다. 계약 전 조회, 계약할 때 받을 자료, 계약 후 입주 전 열람을 서로 다른 절차로 나눠 확인해야 합니다.
한 번의 조회가 아니라 세 층으로 확인합니다
| 확인 층 | 알 수 있는 것 | 대신할 수 없는 것 |
|---|---|---|
| 등기·계약 권한 | 현재 소유자, 근저당권·압류 등 등기된 권리, 계약 상대방의 권한 | 임대인의 전체 미납세금이나 과거 보증사고 이력 |
| HUG 임대인 정보 | HUG가 공지한 범위의 반환보증 가입 건수, 보증가입 금지 여부, 최근 3년 보증이행 여부 등 | 임대인의 모든 채무·재산 상태와 향후 사고 가능성 |
| 국세·지방세 자료 | 납세증명서 또는 법이 정한 범위의 미납세금 열람 결과 | 선순위 임차보증금, 등기 후 새로 생긴 권리, 향후 발생할 세금 |
세 자료 중 하나가 깨끗하다고 다른 두 자료까지 안전하다는 뜻은 아닙니다. 특히 다가구주택은 다른 세대의 선순위 보증금까지 별도로 확인해야 보증금 회수 가능성을 계산할 수 있습니다.
HUG 임대인 정보조회와 공개 명단은 구분합니다
HUG의 2025년 5월 안내에 따르면 안심전세 서비스의 임대인 보증정보 조회에서는 임대인의 전세보증금반환보증 가입 건수, 보증가입 금지 대상 여부, 최근 3년 보증이행 여부를 제공합니다. 계약 전 예비 임차인은 공인중개사의 계약 체결의사 검증과 임대인 정보 입력을 마친 경우 이용할 수 있고, 계약한 임차인은 임대차계약 신고 또는 확정일자 부여로 계약이 확인된 경우 이용할 수 있습니다.
- 조회 대상의 성명과 계약서·등기 명의인이 같은지 먼저 확인합니다.
- 조회 화면의 기준일과 제공 항목을 함께 기록합니다.
- 보증가입 금지 또는 보증이행 이력이 확인되면 이유를 설명받고 계약 진행을 멈춰 보증기관·전문가에게 확인합니다.
- 결과가 없더라도 시세, 선순위 권리, 세금과 보증 가입 가능성을 계속 확인합니다.
국세·지방세는 계약 전과 계약 후의 권한이 다릅니다
| 시점 | 임대인 동의 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 필요 | 임대인에게 국세·지방세 납세증명서를 제시받거나, 미납국세·미납지방세 열람 동의를 받아 신청합니다. |
| 계약 체결 후부터 임대차기간 시작일까지 (보증금 1천만원 초과) | 불필요 | 계약서와 신분증 등 필요한 자료를 갖춰 미납국세는 세무서, 미납지방세는 지방자치단체에 열람을 신청합니다. 동의 없이 열람하면 그 사실이 임대인에게 통지됩니다. |
| 임대차기간 시작 후 | 위 무동의 열람 절차의 신청기한 경과 | 해당 제도를 뒤늦게 이용할 수 있다고 가정하지 말고 관할 기관에 가능한 확인 방법을 문의합니다. |
주택임대차보호법 제3조의7은 계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 정하고, 계약 전에 해당 정보의 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있게 합니다.
국세청은 홈택스에서 미납국세 열람을 사전 신청한 뒤 안내 문자를 받고 세무서를 방문해 열람하는 절차를 안내합니다. 열람 내역은 발급·복사·사진 촬영이 제한됩니다. 실제 접수 방식과 준비물은 방문 전 세무서와 지방자치단체에 최신 안내를 확인하세요.
계약 단계별 실행 순서
- 계약 의사 표시 전: 최신 등기사항증명서에서 소유자, 압류·가압류, 근저당권과 신탁등기를 확인하고 계약 상대방의 신분·대리권을 대조합니다.
- 계약 전 임대인 조회: 안심전세의 임대인 정보와 상습 채무불이행자 공개 명단을 각각 확인합니다. 예비 임차인 절차에는 공인중개사의 검증이 필요할 수 있습니다.
- 계약서 작성 시: 확정일자 현황과 국세·지방세 납세증명서를 제시받습니다. 서류의 발급일, 임대인 인적사항, 유효 여부를 봅니다.
- 특약 작성: 미납세금, 보증가입 불가, 새 권리 설정 등 중대한 위험이 확인될 때 계약 해제와 지급금 반환을 어떻게 처리할지 구체적으로 합의합니다. 특약의 실제 효력은 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
- 계약 직후: 임대차계약 신고 또는 확정일자를 갖추고, 보증금이 1천만원을 초과한다면 입주일 전까지 무동의 미납세금 열람을 신청합니다.
- 잔금 직전: 등기를 다시 발급해 새 권리·압류 여부를 확인하고, 세금·임대인 정보·보증 가입 심사 결과를 합쳐 잔금 지급 여부를 판단합니다.
조회 결과는 이렇게 판단합니다
| 결과 | 권장 대응 |
|---|---|
| 임대인이 자료 제시·열람 동의를 계속 거부 | 확인하지 못한 위험을 0으로 계산하지 말고 계약 보류 또는 다른 주택 검토를 우선합니다. |
| 미납세금 또는 보증이행 이력 확인 | 금액 하나만 보지 말고 발생 시점, 현재 해소 여부, 주택가치·선순위 권리, 반환보증 가입 가능성을 함께 확인합니다. |
| 공개 명단·HUG 조회 결과 없음 | 안전 판정이 아닙니다. 등기, 세금, 선순위 보증금과 시세 확인을 계속합니다. |
| 압류·신탁등기·과도한 담보권 발견 | 계약금 지급을 멈추고 권리자, 말소 조건, 유효한 임대 권한을 개별 검토합니다. |
세금의 법정기일과 임차인의 대항력·확정일자 취득 시점 등에 따라 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 단순히 미납액을 주택가격에서 빼는 방식으로 회수 가능액을 확정하면 안 됩니다.
가상 사례로 보는 확인 일정
- 9월 23일: B는 최신 등기에서 소유자와 근저당권을 확인하고 HUG 임대인 정보·공개 명단을 조회합니다.
- 9월 25일: 계약 현장에서 임대인의 신분을 대조하고 납세증명서와 확정일자 현황을 확인합니다. 다가구 선순위 보증금 자료도 요청합니다.
- 9월 26일: 계약 신고와 확정일자 절차를 진행합니다.
- 9월 28일: 보증금이 1천만원을 초과하므로 계약서와 신분증을 갖춰 미납국세·미납지방세 열람을 신청합니다.
- 10월 19일: 잔금 전 등기를 다시 확인하고 반환보증 가입 가능 여부와 모든 확인 결과를 종합합니다.
실제 신청 기관, 준비물, 처리 시간과 제공 범위는 임대인의 유형, 계약 상태와 기관 안내에 따라 달라질 수 있습니다.
계약서와 함께 보관할 자료
- 계약 전·잔금 전 등기사항증명서와 건축물대장
- 임대인 또는 대리인의 신분·권한 확인 자료
- HUG 임대인 정보조회 결과의 항목과 조회일 메모
- 상습 채무불이행자 공개 명단 검색 결과와 식별정보 대조 기록
- 국세·지방세 납세증명서 또는 열람 신청·확인 기록
- 확정일자 부여 현황과 다가구 선순위 보증금 확인 자료
- 보증 가입 가능 여부를 확인한 기관·일시·답변 내용
- 위험 발견 시 해제·반환 조건을 적은 특약과 당사자 서명
적용 한계와 공식 근거
이 글은 일반적인 주택 전세계약을 기준으로 합니다. 법인 임대인, 공동소유, 대리계약, 신탁부동산, 다가구주택, 임대인 사망·회생·파산, 경·공매 진행, 외국인 당사자, 상가 임대차에서는 확인 서류와 판단이 달라질 수 있습니다. 조회 결과는 조회 시점의 자료이며 계약 안전이나 보증 가입을 보장하지 않습니다.
집의 권리관계까지 함께 확인하세요
임대인 정보는 계약 판단의 한 축입니다. 부동산 권리분석 가이드에서 등기의 갑구·을구와 선순위 권리를 확인하고, 전세보증금 안전 가이드에서 주택가치와 보증 가입 가능성까지 함께 점검하세요.