소액임차인이 여러 명이면 최우선변제액도 줄어들까?

‘내 보증금’, ‘대상 기준’, ‘보호 일정액’을 나눕니다

이 글은 현행 조문의 한도·비율 구조를 설명합니다. 계약일만으로 적용 금액표를 정하지 마세요. 선행 담보물권의 취득 시점과 해당 개정 부칙, 지역 구분을 확인해야 하므로 현재 표의 숫자를 모든 물건에 그대로 대입하지 않습니다. 이전 기준이 적용되는 권리관계의 금액은 이 글에서 계산하지 않습니다.

숫자를 넣기 전에 통과해야 할 네 단계

1. 권리와 시점: 주택임대차보호법 제8조의 요건을 확인합니다. 경매신청 등기 전에 필요한 인도·주민등록 요건을 갖췄는지, 그 밖의 절차상 요건과 적용 배제 사유는 없는지 따로 검토합니다.
2. 계산 대상: 하나의 주택 범위, 각 임차인의 보증금과 적용 규정을 확인합니다. 같은 주택에서 가정공동생활을 하는 임차인들은 시행령 제10조 제4항의 합산 검토가 필요합니다. 계약서 개수만 세어 인원을 늘리지 않습니다.
3. 개별 일정액: 각 임차인의 대상 여부와 한도 계산 전 일정액을 정리합니다. 큰 보증금을 가진 사람이 자동으로 더 큰 비율을 받는 방식이 아닙니다.
4. 전체 한도: 일정액 합계를 주택가액 절반과 대조합니다. 합계가 절반을 초과할 때만 이 글의 비율 분할 계산을 적용합니다. 주택가액이 불명확하면 결과를 확정하지 않습니다.

확정일자에 따른 우선변제와 소액임차인 보호는 별도의 요건 체계입니다. 임차권등기명령에 따른 등기 뒤 신규 임차의 문제는 임차권등기 있는 집의 신규계약 가이드도 확인하세요.

가상 사례: 5,500만원씩 세 명에게 지급되는 계산이 아닙니다

현행 시행령의 서울 기준은 임차인 범위 1억6,500만원 이하, 보호 일정액 한도 5,500만원입니다. 예시의 A·B 보증금은 각각 1억원, C는 3,000만원입니다. 한도·비율 계산에 넣는 일정액은 A·B 각 5,500만원, C 3,000만원으로 가정합니다. C의 보증금보다 큰 5,500만원을 넣지 않습니다.

1. 주택가액 절반: 22,400 ÷ 2 = 11,200만원.
2. 일정액 합계: 5,500 + 5,500 + 3,000 = 14,000만원. 절반 한도를 초과합니다.
3. A 계산: 11,200 × 5,500 ÷ 14,000 = 4,400만원. B도 같습니다.
4. C 계산: 11,200 × 3,000 ÷ 14,000 = 2,400만원.
5. 합계 대조: 4,400 + 4,400 + 2,400 = 11,200만원.

잘못된 방식은 계약 보증금 합계 2억3,000만원을 분모로 쓰는 것입니다. 이 예시에서 나누는 비율의 분모는 각 임차인의 우선변제 대상 일정액 합계 1억4,000만원입니다. 이 차이를 확인하지 않으면 A와 C의 계산값이 달라집니다. 미회수 보증금의 나머지가 어떻게 배당되는지는 별도의 권리순위와 절차에 따라 검토해야 하며 여기서는 계산하지 않습니다.

주택가액을 바꾸면 같은 임차인도 결과가 달라집니다

‘이 사유의 감액 없음’은 전액 회수 보장이 아닙니다. 적용 규정, 임차인 자격, 주택 범위, 실제 배당 절차가 모두 확인된 결과라는 뜻도 아닙니다. 체크팀의 AI 시세나 매물 호가는 이 계산의 법적 주택가액을 확정하는 자료가 아니므로 입력값과 판단을 분리하세요.

다른 임차인 정보가 없으면 ‘0원’ 대신 ‘미확인’

• 등기사항증명서의 담보권 취득 시점과 권리 변동을 확인했는가?
• 지역과 적용 시점·부칙을 확인한 금액표인가?
• 같은 주택의 다른 임차인 보증금·요건·기준일을 확인했는가?
• 가정공동생활 합산, 임차권등기 뒤 신규 임차 등 별도 검토 사유가 있는가?
• 주택가액의 출처·범위·가정과 절반 한도를 기록했는가?
• 각 일정액·합계·분할 비율을 원값으로 보관했는가?
• 배당요구 등 절차와 실제 배당은 별도 확인했는가?

확인되지 않은 임차인을 계산표에서 지우거나 보증금을 0으로 넣으면 과도하게 낙관적인 결과가 나옵니다. 다가구 선순위 보증금 확인 절차를 따라 자료를 대조하고, 확인이 끝날 때까지 회수 가능액 판단을 보류하세요. 개인정보는 적법한 열람·제공 절차로만 확인합니다.

자주 묻는 질문

소액임차인이면 지역별 일정액을 반드시 받나요?

아닙니다. 적용 규정과 보호 요건을 먼저 확인해야 하며, 주택가액 절반 한도와 여러 임차인의 비율 분할 등에 따라 계산값이 달라질 수 있습니다. 실제 배당은 별도로 확인해야 합니다.

여러 임차인의 보증금 총액 비율로 나누나요?

시행령 제10조 제3항의 분할 비율은 각 임차인의 보증금 중 우선변제 대상 일정액을 기준으로 합니다. 계약 보증금 전체를 그대로 비율의 분모로 쓰는 계산과 구분하세요.

AI 시세를 주택가액으로 넣어 회수액을 확정해도 되나요?

안 됩니다. 추정 시세를 실제 배당에 쓰는 주택가액으로 확정할 수 없습니다. 입력값의 출처와 가정을 표시하고 실제 권리와 절차를 별도로 검토해야 합니다.

공식 근거와 적용 한계

2026년 11월 2일 현재 시행 조문을 확인했습니다. 법은 2026년 1월 2일 시행본, 시행령은 2026년 7월 1일 시행본입니다.

• 주택임대차보호법 제8조 — 보호의 요건과 범위
• 시행령 제10조 — 일정액·절반 한도·비율 분할·합산
• 시행령 제11조 — 임차인 범위

한 주택에 독립된 임차인이 있는 단순화된 사례입니다. 공동담보, 다수 담보권자, 조세채권, 신탁, 회생·파산, 실제 주택가액과 비용·배당요구 등 절차를 반영한 배당표가 아닙니다. 특정 물건의 최우선변제권 성립이나 회수금액을 확정하지 않습니다. 실제 계약·이사·배당 판단은 관련 자료를 제시해 법률전문가의 검토를 받으세요.