CHECKTEAM 전세계약 GUIDE
전세계약 종료 통지는 언제까지 해야 할까?
계약을 연장하지 않겠다는 문자를 보낸 날짜만으로는 부족할 수 있습니다. 정해진 기한 안에 현재 임대인에게 의사가 도달했는지, 그 사실을 나중에도 입증할 수 있는지를 함께 확인해야 합니다.
계약 상태별로 기준일이 다릅니다
| 상태 | 임차인이 확인할 기준 | 실무상 의미 |
|---|---|---|
| 기간 만료 전 | 만료 2개월 전까지 갱신거절 의사가 임대인에게 도달 | 제때 도달하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. |
| 묵시적 갱신 후 | 임차인은 언제든 해지 통지 가능, 임대인 수령 후 3개월이 지나 효력 발생 | 통지 즉시 계약이 끝나는 것이 아니므로 반환·이사 일정을 3개월 기준으로 잡습니다. |
| 계약갱신요구권으로 갱신 | 갱신 효력과 해지 통지 도달 시점을 계약서·통지 자료로 확인 | 대법원은 갱신요구로 갱신된 계약에서도 임차인의 해지 통지 후 3개월 규정을 적용했습니다. |
| 합의해지·중도해지 | 당사자가 합의한 종료일, 보증금 반환일과 조건 | 법정 묵시적 갱신 규칙만으로 결론 내리지 말고 합의 내용을 문서화합니다. |
법의 ‘2개월 전’은 단순히 60일을 빼는 계산과 다를 수 있습니다. HUG 보증을 이용한다면 휴일 처리와 보증약관상 인정되는 증빙까지 해당 기관의 최신 안내로 다시 확인하세요.
종료 통지는 5단계로 준비합니다
- 계약 상태 확인: 최초 계약인지, 명시적 갱신인지, 묵시적 갱신인지 계약서와 대화 기록으로 구분합니다.
- 현재 임대인 확인: 최신 등기사항증명서에서 소유권자를 확인합니다. 계약 중 소유자가 바뀌었다면 예전 임대인에게만 통지하지 않습니다.
- 마감일 계산: 계약 종료일에서 법정 기준을 역산하고, 휴일과 우편 송달 시간을 고려해 여유 있게 발송합니다.
- 의사와 조건 명시: 계약 주소, 계약기간, 종료일, 갱신하지 않는다는 뜻, 보증금 반환 요청일과 연락처를 분명히 적습니다.
- 도달·후속 조치 확인: 배달 결과나 답장을 보관하고, 만료 전후 최신 등기와 반환 계획을 다시 확인합니다.
‘보냈다’가 아니라 ‘도달했다’를 남깁니다
| 방법 | 확인할 자료 | 주의점 |
|---|---|---|
| 내용증명 우편 | 내용증명 사본, 배달증명 또는 배송조회 결과 | 내용증명은 보낸 내용을 증명하지만 실제 도달 여부는 별도로 확인합니다. 반송되면 추가 조치를 검토합니다. |
| 문자·메신저 | 전문이 보이는 화면, 발송 시각, 임대인의 답장 | 읽음 표시나 발송 화면만으로 다툼이 끝나는 것은 아닙니다. 답장 등 수신 확인 자료를 확보합니다. |
| 전화·대면 | 적법하게 확보한 녹음, 확인서, 후속 문자 | 종료일과 보증금 반환일이 명확히 확인되도록 기록합니다. |
| 공시송달 | 법원 신청서와 결정·게시 자료 | 임대인의 주소를 알 수 없는 등 요건과 시간이 필요하므로 기한 직전에 시작하지 않습니다. |
가상 사례로 날짜를 계산해 봅니다
- 3월 20일: A는 최신 등기에서 임대인이 계약 당시와 같은지 확인합니다.
- 3월 25일: 갱신하지 않겠다는 내용증명과 문자를 함께 발송합니다.
- 3월 26일: 배달 결과와 임대인의 답장으로 도달을 확인합니다.
- 4월 9일: 만료 2개월 전 기준을 충족하기 위한 마지막 도달일로 보고, 이미 확보한 증빙을 다시 점검합니다.
- 6월 10일: 보증금 반환과 최신 등기를 확인합니다. 전액 반환 전 이사해야 한다면 임차권등기 등 권리보전 절차를 먼저 검토합니다.
반대로 4월 10일 이후에 처음 도달했다면 묵시적 갱신 가능성과 종료 시점을 다시 계산해야 합니다. 당사자 사이에 별도 합의가 있다면 합의 종료일과 반환 조건을 서면으로 남기세요.
종료 통지 체크리스트
- 최초·갱신 계약서에서 정확한 만료일을 확인했다.
- 최신 등기에서 현재 소유자와 공동임대인 여부를 확인했다.
- 만료 2개월 전 기준과 휴일을 반영해 도달 마감일을 계산했다.
- 계약 주소, 종료일, 갱신거절 의사와 반환 계좌를 통지문에 적었다.
- 공동임대인 전원 또는 적법한 수령 권한이 있는 대리인에게 보냈다.
- 내용증명 사본뿐 아니라 배달증명·답장 등 도달 자료를 보관했다.
- 보증가입자는 보증기관의 별도 통지·증빙 요건을 확인했다.
- 만료 전후 최신 등기와 보증금 반환 계획을 다시 확인했다.
자주 묻는 질문
전세계약 종료 문자는 언제까지 보내야 하나요?
일반적인 기간 만료 계약이라면 만료 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 의사가 도달해야 합니다. 발송일이 아니라 도달일을 기준으로 보고, 보증상품을 이용한다면 해당 기관의 약관과 증빙 요건도 함께 확인하세요.
종료 통지를 2개월 전에 못 하면 바로 이사할 수 없나요?
요건을 갖추지 못하면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 묵시적 갱신이 성립한 뒤 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 원칙적으로 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
문자만 보내도 종료 통지 증명이 되나요?
문자도 의사표시 수단이 될 수 있지만 발송 화면만으로 수신과 내용을 충분히 증명하기 어려울 수 있습니다. 임대인의 답장, 배달증명이 결합된 내용증명, 통화 녹음 등 도달 사실을 확인할 자료를 함께 보관하세요.
적용 한계와 공식 근거
이 글은 2026년 10월 15일 현재 일반적인 주택 전세계약을 전제로 합니다. 2020년 12월 10일 전에 체결·갱신된 계약, 명시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사, 합의해지, 중도해지 특약, 공동임대인·공동임차인, 임대인 사망·연락두절, 신탁주택, 법인 임차인, 공공임대주택, 보증기관별 약관에서는 기한과 증빙이 달라질 수 있습니다. 통지가 유효해도 보증금이 자동 반환되는 것은 아닙니다.
통지 뒤에도 권리를 지키세요
만료일에 보증금을 돌려받지 못했다면 먼저 전세보증금 미반환 대응 가이드에서 임차권등기와 이사 순서를 확인하세요. 계약 중 소유자가 바뀌었다면 집주인 변경 시 보증금 반환 가이드를 함께 보고, 체크팀 등기변경 알림 서비스로 소유권과 담보 변동을 계속 확인할 수 있습니다.