CHECKTEAM 전세보증금 GUIDE
전세계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면
보증금 미반환 상황에서는 무엇을 하느냐만큼 순서가 중요합니다. 종료 의사를 증명하고, 대항력과 우선변제권을 유지한 채 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 이사와 보증이행 청구를 진행해야 합니다.
계약 종료 전후 행동 순서
| 시점 | 확인·행동 | 남길 자료 |
|---|---|---|
| 만료 2개월 전까지 | 갱신하지 않고 계약을 종료한다는 의사를 임대인에게 도달시킵니다. 공동임대인이면 전원에게 통지합니다. | 내용증명 배달증명, 답장이 있는 문자·전자문서, 통화 녹취록 등 |
| 만료일 | 보증금 반환 여부와 최신 등기 변동을 확인하고, 미반환이면 점유와 주민등록을 유지합니다. | 등기사항증명서, 반환 요청 내역, 계좌 내역 |
| 계약 종료 후 | 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. | 계약서, 주민등록표, 확정일자 자료, 종료·미반환 증빙 |
| 등기 기재 확인 후 | 최신 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제 기재됐는지 확인한 뒤 이사·전출 시점을 결정합니다. | 임차권등기가 기재된 등기사항증명서 |
| 회수 절차 | HUG 가입자는 보증서별 사고·청구요건을 확인하고, 미가입자는 지급명령이나 반환소송 등 집행권원 확보를 검토합니다. | 보증서, 청구서류, 상담·접수 기록 |
종료 통지는 ‘보냈다’보다 ‘도달했다’가 중요합니다
주택임대차보호법 제6조와 HUG 안내에 따르면 일반적인 기간 만료 계약에서 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신거절 의사를 통지해야 합니다. HUG는 문자라면 임대인의 답장 등 수신 확인 자료를 요구할 수 있고, 공동임대인은 전원에게 통지가 도달해야 한다고 안내합니다.
- 계약 주소, 계약기간, 보증금, 종료일과 반환받을 계좌를 명확히 적습니다.
- 내용증명은 배달 결과까지 확인하고, 반송됐다면 그대로 두지 말고 추가 송달 방법을 검토합니다.
- 문자는 발신 화면만 저장하지 말고 임대인의 답장이나 별도 수신 확인 자료를 보관합니다.
- 임대인이 사망했거나 주소를 알 수 없다면 상속관계 확인과 의사표시 공시송달 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
묵시적으로 갱신된 계약, 합의해지, 중도해지, 임대인 사망처럼 종료 원인이 다른 경우에는 종료일 계산과 필요한 증명이 달라질 수 있습니다.
임차권등기는 신청일이 아니라 등기 완료를 확인합니다
임차권등기명령은 계약이 종료됐는데 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 신청하는 절차입니다. 신청서를 냈다는 사실만으로 기존 권리가 안전하게 유지되는 것은 아닙니다. 최신 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인해야 합니다.
보증금을 전액 반환받았거나 임차권등기가 완료되기 전에는 주택의 점유와 주민등록을 임의로 옮기지 않는 것이 원칙입니다. HUG 가입자는 이사 일정부터 보증이행 담당자와 확인하세요.
HUG 가입 여부에 따라 회수 절차가 갈립니다
| 구분 | 우선 확인 | 다음 단계 |
|---|---|---|
| HUG 반환보증 가입 | 보증기간, 계약 종료와 도달 증빙, 대항력·우선변제권 유지, 임차권등기 완료, 경·공매 발생 여부 | HUG 자가진단 후 관할 관리센터나 안내 채널을 통해 이행청구. 계약 종료 후 1개월이 지나도록 미반환된 경우 등 보증서별 사고 요건을 확인합니다. |
| 다른 보증기관 가입 | 기관, 상품, 약관과 사고 요건 | 해당 기관의 최신 원문과 담당자 안내를 따릅니다. HUG 절차를 그대로 적용하지 않습니다. |
| 반환보증 미가입 | 임대인의 자발적 반환 가능성, 부동산의 현재 권리관계와 재산 상태 | 임차권등기로 권리를 보전하면서 지급명령·보증금반환소송과 이후 강제집행 가능성을 법률 전문가와 검토합니다. |
임차권등기는 권리를 보전하는 장치이지 보증금을 자동 지급하는 절차가 아닙니다. 또한 HUG 자가진단 결과도 최종 보증이행 심사를 대신하지 않습니다.
가상 사례로 보는 안전한 일정
- 4월 15일: A는 계약을 갱신하지 않겠다는 내용증명과 문자를 발송합니다.
- 4월 16일: 임대인의 문자 답장과 우편 배달 결과로 도달 사실을 보관합니다.
- 6월 30일: 보증금이 반환되지 않아 최신 등기를 다시 확인하고 점유·전입을 유지합니다.
- 7월 1일: 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 신청 직후에는 이사하지 않습니다.
- 7월 9일: 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 것을 확인합니다.
- 7월 31일 이후: HUG 가입자라면 보증서와 최신 청구요건을 대조해 이행청구를 진행합니다. 미가입자라면 반환청구의 집행권원 확보 절차를 검토합니다.
실제 처리 기간과 인정 여부는 법원, 송달 상황, 보증 약관, 권리침해 여부에 따라 달라집니다.
한 번에 모아둘 자료
- 최초 계약서와 갱신계약서 전체, 확정일자 확인 자료
- 계약 종료·갱신거절 의사표시와 도달 증빙
- 현재와 과거 주소변동이 보이는 주민등록표 등·초본
- 계약 종료일 전후의 등기사항증명서
- 보증금 지급과 미반환을 확인할 계좌 내역
- 임차권등기명령 결정문과 등기가 기재된 등기사항증명서
- 반환보증서와 보증기관 상담·접수 내역
- 경·공매가 시작됐다면 사건번호, 안내문과 배당요구 자료
적용 한계와 공식 근거
이 글은 일반적인 주택 전세계약을 기준으로 한 절차 안내입니다. 상가 임대차, 법인 임차인, 전세권 설정, 임차권 양도·질권, 경·공매 진행, 임대인 사망·회생·파산, 여러 명의 임대인, 일부 보증금 반환, 불법 전대 등에서는 결론이 달라질 수 있습니다.
계약 전 위험도 함께 점검하세요
보증금 회수 문제를 예방하려면 계약 전과 계약 중의 등기·선순위 권리 확인이 중요합니다. 전세보증금 안전 가이드와 등기변경 확인 가이드도 함께 확인하세요.