CHECKTEAM 전세계약 GUIDE
전세계약 특약, ‘안전하게 해준다’보다 확인 가능한 문장으로 쓰세요
특약은 위험을 자동으로 없애는 주문이 아닙니다. 무엇을, 누가, 언제까지 이행하고 어떤 자료로 확인할지, 지키지 않았을 때 계약금·보증금과 계약이 어떻게 처리되는지를 구체적으로 합의하는 문서입니다.
특약은 확인 절차를 만들지만 권리관계를 지우지는 못합니다
| 특약으로 구체화할 수 있는 것 | 특약만으로 해결되지 않는 것 |
|---|---|
| 새 담보권 설정 금지 기간, 기존 근저당권의 말소 대상과 기한 | 이미 존재하는 근저당권·압류·신탁등기의 자동 말소 |
| 임대인이 제출할 납세증명서·선순위 임대차 자료와 제출일 | 자료를 보지 않은 상태에서 주택 가치나 보증금 회수 가능성 보장 |
| 반환보증 심사 협조, 가입 불가 시 계약 처리와 지급금 반환 절차 | 보증기관의 심사 결과나 대출기관의 승인을 당사자가 미리 확정 |
| 수리 범위·완료일·완료 확인 방법과 잔금 지급 조건 | 모호한 “깨끗하게 수리” 문구만으로 공사 품질과 비용 분담 확정 |
법무부 주택임대차표준계약서는 계약 전 확인사항과 임대인·임차인의 기본 권리·의무를 함께 안내합니다. 특약은 이 기본 구조에 개별 주택의 위험과 약속을 덧붙이는 영역입니다. 표준계약서의 본문을 지우거나 서로 모순되는 문장을 추가하기 전에 원본 게시용 계약서와 차이를 확인하세요.
한 문장을 다섯 칸으로 나누면 빈틈이 보입니다
| 검토 칸 | 확인 질문 | 좋지 않은 신호 |
|---|---|---|
| 대상 | 어느 권리, 금액, 서류, 시설을 말하는가? | “대출”, “문제”, “수리”처럼 범위가 없음 |
| 주체 | 임대인·임차인·중개사 중 누가 행동하는가? | 주어가 없거나 제3자가 당연히 협조한다고 가정 |
| 기한 | 날짜와 시각, 계약금·잔금·인도 중 어느 단계까지인가? | “신속히”, “입주 전”, “추후”만 기재 |
| 증빙 | 등기사항증명서, 접수증, 납세증명서, 사진 중 무엇으로 확인하는가? | 말이나 문자만 확인수단으로 둠 |
| 불이행 효과 | 지급 보류, 해제·해지, 원상회복, 반환기한·비용은 어떻게 되는가? | “무효”, “책임진다”만 있고 돈과 절차가 없음 |
위험별로 대상·기한·증빙을 연결합니다
| 위험 | 협의용 문구 구조 | 서명 전 확인 |
|---|---|---|
| 계약 후 새 권리 설정 | 임대인은 계약 체결일부터 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날까지 소유권 이전, 근저당권·전세권 설정, 신탁, 가등기 등 임차인의 순위에 불리한 행위를 하지 않는다. 위반 시 계약 처리와 지급금 반환기한은 별도로 정한다. | 금지 대상이 구체적인지, 기간의 시작·종료와 위반 확인자료가 있는지 |
| 기존 근저당권 말소 | 등기부 을구 순위번호·접수번호·채권자를 특정하고, 임대인이 잔금일 몇 시까지 상환 및 말소등기 신청을 완료해 접수증을 제시하도록 정한다. 미이행 시 잔금 지급과 계약 처리 기준을 함께 정한다. | “근저당 말소”만 쓰지 말고 대상 등기, 상환금 흐름, 말소 접수·완료 확인 시점 구분 |
| 세금·선순위 정보 | 임대인이 계약 전 또는 정한 날짜까지 확정일자 부여현황, 납세증명서, 전입세대·선순위 임대차 확인에 필요한 동의와 자료를 제공하도록 정한다. 자료 불일치 시 재검토 절차와 지급금 처리를 정한다. | 주택임대차보호법 제3조의7의 제시 의무와 확인설명서 기재 여부, 서류 발급일 |
| 수리·시설 상태 | 수리 위치, 재료·방식, 완료일, 비용 부담자와 사진·현장 확인 등 완료 기준을 적고, 미완료 시 잔금 또는 비용 정산 방식을 정한다. | 곰팡이 원인·누수처럼 원인조사가 필요한 항목을 단순 도배로만 합의하지 않았는지 |
| 주택 인도·기존 점유자 퇴거 | 인도 날짜와 시각, 열쇠·출입수단, 기존 점유자의 퇴거와 남은 물건 처리, 인도 확인 방법을 적는다. | 잔금 지급보다 인도가 늦다면 선후이행과 지급 보류 범위가 분명한지 |
민법 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 경우를 정합니다. 그러나 특정 의무가 잔금 지급과 동시이행인지, 먼저 이행해야 하는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다. 특약에는 “잔금과 동시에” 같은 표현만 남기지 말고 실제 지급·상환·말소 접수·인도의 순서를 써야 합니다.
반환보증 특약은 ‘가입 불가 사유’를 구분합니다
HUG는 임차인의 귀책 없이 반환보증에 가입할 수 없는 경우 계약 취소와 보증금 반환 내용을 특약에 명시하는 사례를 안내합니다. 하지만 보증 가입은 계약서 한 줄만으로 확정되지 않고 주택, 권리관계, 계약기간·금액, 신청시기와 제출서류 등에 대한 보증기관 심사를 거칩니다.
| 반드시 구분할 항목 | 검토 이유 |
|---|---|
| 어느 보증기관·상품인지 | 기관과 상품별 심사요건·서류·신청기한이 다를 수 있음 |
| 임차인 귀책이 없는 가입 불가의 범위 | 신청 지연·서류 미제출과 주택·임대인 요건 미충족을 구분해야 함 |
| 임대인의 자료제공·서명 협조 기한 | 심사 자체가 지연돼 계약 처리 시점을 놓치는 문제를 줄임 |
| 불가 통지의 확인자료 | 구두 안내가 아니라 기관의 심사 결과나 보완요청을 확인 |
| 취소·해제 절차와 반환기한 | 의사표시 방법, 계약금·보증금 반환일과 비용 부담을 남김 |
또한 HUG의 현재 상품 안내는 전세보증금반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없어야 한다고 안내합니다. 임대인이 제시한 특약이 보증 신청이나 전세대출 약정과 충돌하지 않는지 해당 기관에 계약 전에 확인하세요.
서명 전에는 문장보다 자료를 먼저 맞춥니다
- 표준계약서를 기준선으로 둡니다. 법무부 원본 게시용 주택임대차표준계약서와 사용할 계약서를 나란히 놓고 삭제·변경된 기본 조항을 표시합니다.
- 목적물과 당사자를 고정합니다. 주소·동호수·면적, 등기상 소유자, 공동소유자와 대리권, 보증금·차임·기간이 공부와 신분자료에 맞는지 확인합니다.
- 등기 밖의 정보를 붙입니다. 임대인의 확정일자 부여현황과 납세증명서 제시, 다가구의 다른 임차인 정보, 전입세대 확인 관련 자료를 요청하고 확인설명서에 제출·미제출 상태가 적혔는지 봅니다.
- 위험마다 특약 한 묶음을 만듭니다. 대상·주체·기한·증빙·불이행 효과를 하나씩 채웁니다. 여러 약속을 “기타 사항” 한 문장에 몰아넣지 않습니다.
- 기관 조건과 교차 확인합니다. 전세대출과 반환보증을 이용한다면 계약서 서명 전에 금융기관·보증기관에 특약과 신청기한, 필요한 임대인 협조를 확인합니다.
- 수정 흔적과 원본을 남깁니다. 빈칸을 줄이고, 추가·정정 부분에 당사자가 확인한 흔적을 남기며, 계약서와 별지 특약을 당사자 수만큼 작성해 각각 원본을 보관합니다.
- 계약 후 이행을 추적합니다. 잔금 직전 최신 등기를 다시 발급하고, 말소 접수증·수리 사진·인도 확인·신고 결과를 특약의 증빙 기준과 대조합니다.
가상 사례: “말소한다”를 실제 순서로 바꾸기
임차인 E가 계약하려는 주택의 을구에는 A은행 근저당권이 있습니다. 임대인은 “잔금을 받으면 바로 말소하겠다”고 말했고 초안에는 “근저당권을 잔금일 말소한다”라고만 적혀 있습니다.
- E는 등기에서 말소 대상의 순위번호·접수번호·채권자·채권최고액을 확인해 계약 당시 등기를 첨부합니다.
- 당사자와 중개사는 잔금 중 상환에 사용할 금액, 금융기관 지급 방식, 말소서류 수령과 등기 신청 담당자, 접수증 제시 시각을 확인합니다.
- 특약에는 특정 등기의 상환·말소 신청 기한과 증빙, 그 전까지 지급할 금액의 범위, 미이행 시 계약 처리와 이미 지급한 돈의 반환기한을 각각 적습니다.
- 잔금일 최신 등기를 다시 확인하고 합의된 순서대로 지급·상환·말소 접수를 진행한 뒤, 접수증과 완료 후 등기를 보관합니다.
실제 계약에서는 대출 실행 조건, 금융기관의 상환 방식, 임대인의 다른 채무와 동시이행 관계가 다릅니다. 이 예시가 잔금 보류나 계약 해제를 자동으로 정당화하는 것은 아닙니다.
계약서에 서명하기 전 마지막 체크리스트
- 법무부 주택임대차표준계약서 원본과 비교했다
- 주소·동호수·소유자·보증금·기간이 등기와 공부에 맞는다
- 계약일부터 보호요건을 갖추는 시점까지 새 권리 설정 제한을 검토했다
- 말소 대상 등기를 순위번호·접수번호·채권자로 특정했다
- 각 의무의 날짜·시각과 확인 증빙을 적었다
- 세금·선순위 임대차 정보의 제출·열람 상태를 확인했다
- 반환보증의 기관·상품·신청기한·가입 불가 사유를 구분했다
- 전세대출·보증 약정과 충돌하는 특약이 없는지 기관에 확인했다
- 불이행 시 계약 처리, 의사표시 방법, 지급금 반환기한을 적었다
- 수정·별지 특약에 당사자가 확인하고 각자 원본을 보관한다
- 잔금일 재확인과 계약 후 이행 증빙 보관 일정을 잡았다
적용 한계와 공식 근거
이 글은 일반적인 주택 전세계약의 특약 검토 방법을 설명합니다. 개별 문구의 유효성, 해제·해지·무효의 성립, 계약금·손해배상·중개보수의 반환 여부는 계약 전체, 이행 단계, 당사자의 귀책과 증거에 따라 달라집니다. 신탁부동산, 공동소유, 대리계약, 법인 임대인, 다가구주택, 임대인 회생·파산, 전세대출·보증 연계 계약은 별도 검토가 필요합니다.
특약 검토를 계약 전후 확인으로 이어가세요
부동산 권리분석 가이드로 갑구·을구의 현재 권리를 확인하고, 임대인 정보·미납세금 확인 가이드로 등기 밖의 자료를 점검하세요. 계약 후에는 잔금일 등기 재확인 체크리스트로 특약 이행과 최신 등기를 대조할 수 있습니다.